Rimski superficies proistekao je iz koncesije za izgradnju zgrade na javnom zemljištu i ugovora o zakupu na privatnom zemljištu (conductio plenior). Tijekom vremena superficies se preobrazio u stvarno pravo na tuđem zemljištu koje je težilo k osamostaljenju zgrade. U općem (pandektnom) pravu superficies je modificiran sukladno feudalnom vlasništvu, a u austrijskom pravu, koje je bilo na snazi na pretežnom dijelu današnje Republike Hrvatske, pretvorio se u Bodenzins (§§ 1122.-1150. OGZ / ABGB). Francuski Code civil dopušta odvajanje zgrade od zemljišta temeljem pravnog posla (čl. 553.), iako nije prihvatio ustanovu superficijarnog prava. Ova mogućnost postojala je u hrvatskom pravu (1954.-1997.) na privatnom zemljištu, a od 1994. i na pomorskom dobru temeljem koncesije. Autor smatra da ovo razdvajanje vrši služnost koja se stječe upisom postojeće zgrade u zemljišne knjige ili njenom izgradnjom temeljem pravnog posla. Zgrade su ex lege bile odvojene od zemljišta u društvenom vlasništvu, kao i zgrade u etažnom vlasništvu od privatnog zemljišta. Autor smatra da se u zemljišnu knjigu može upisati pravo građenja na temelju ugovora zaključenih prije 1. siječnja 1997. godine po austrijskom pravu (Baurechtsgesetz, 1912.) koje se supsidijarno primjenjivalo u Republici Hrvatskoj.

Ključne riječi: koncesija, zakup, superficies, zemljište, zgrada, služnost, etažno vlasništvo, pravo građenja.