Pretpostavka za pravo građenja je pravno jedinstvo zemljišta i zgrade, a ono postoji kada je zgrada trajna. Prirodni dijelovi zemljišta: trava, drveće i dr. ne mogu se pravno odvojiti, a nositelj prava građenja glede zemljišta (i prirodnih dijelova) ima ovlasti i obveze plodouživatelja, pa stječe vlasništvo na sve što zemlja rađa na svojoj površini u trenutku fizičkog odvajanja.

Pravo građenja ima tri bitne funkcije: socijalnu, gospodarsku i pravnu.

Pomoću prava građenja pribavlja se građevinska čestica, uz malu mjesečnu naknadu i mogućnost stjecanja hipotekarnog kredita, što utječe na smanjenje cijene zgrade odnosno stana, a omogućava prodaju s obročnom otplatom cijene i tijekom izgradnje, pa se to pravo koristi osobito radi izgradnje socijalnih stanova i malih obiteljskih zgrada.

Veliki vlasnici građevinskog zemljišta (gradovi i općine), koji po pravilu ne raspolažu potrebnim investicijskim kapitalom, osnivanjem prava građenja usmjeravaju gradsku rentu u izgradnju socijalnih stanova, komunalnu infrastrukturu i sl., a po prestanku prava građenja stječu vlasništvo zgrade uz odgovarajuću naknadu. S druge strane, pravo građenja povećava konkurentsku sposobnost graditelja stanova za tržište jer umanjuje troškove izgradnje razmjerno vrijednosti građevinske čestice.

Pravo građenja savršeno odvaja zgradu i zemljište tako da zgrada postaje njegova pripadnost kao da je ono zemljište.

Specifičnosti prava građenja proizlaze iz njegove dvostruke pravne prirode: ono je istovremeno ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu (tuđem ili vlastitom) i samostalna nekretnina u pravnom smislu. Ovo dvojstvo se izražava i kroz zemljišnu knjigu. Dok se pravno jedinstvo zemljišta i zgrade rastače pravom građenja - pravo građenja i zgrada čine takvu nekretninu koja se ne može razdvojiti.

Zakonom nije isključena mogućnost stjecanja prava građenja dosjelošću, ali se moraju razlikovati dvije hipoteze: prva, pravo građenja bez zgrade i, druga, pravo građenja sa zgradom.

U prvoj hipotezi posjedovati pravo građenja, što je pretpostavka za stjecanje prava stvarne služnosti dosjelošću, znači graditi, a građenje bez pravnoga osnova na tuđem zemljištu proizvodi druge pravne učinke (čl. 152.-155. ZV). Ukoliko pošteni graditelj ima pravni temelj za stjecanje prava građenja, a to pravo nije stekao upisom u zemljišnu knjigu, pa se vlasnik zemljišta ne protivi građenju, umjesto prava vlasništva na zemljište - graditelj stječe pravo građenja (odgovarajuća primjena članka 153. ZV).

U drugoj hipotezi bi se odgovarajuće primijenila pravila o stjecanju prava vlasništva dosjelošću (čl. 159. i 160. ZV).

Nositelj prava građenja može se odreći svoga prava samo uz suglasnost ovlaštenika ograničenih stvarnih prava koja ga opterećuju.

Volumen objekta prava građenja po pravilu je manji od volumena objekta prava vlasništva, jer se proteže samo do one dubine koja je nužna za stabilnost zgrade koju pravo građenja odvaja od zemljišta na njegovoj površini ili ispod nje i do one visine dokle dopire opravdani interes nositelja prava građenja.

Iako se po prirodi razlikuje od prava plodouživanja, glede opterećenog zemljišta nositelj prava građenja po ZV ima ovlasti i dužnosti plodouživatelja; "svaka tome suprotna odredba je ništava" (čl. 281. st. 1.).

Ključne riječi: pravo građenja, nekretnina, funkcije prava građenja, priroda prava građenja.